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Creato il 31.10.2024

Valore venale: come si calcola?

Se volete acquistare o vendere un immobile dovete farvi stimare il suo valore venale. Questo, infatti, è la base da cui partire per negoziare il prezzo in modo efficace. Quali sono i metodi di valutazione degli immobili e quali fattori determinano il valore di una casa indipendente o di un appartamento?

In breve

  • Il valore venale di un immobile è il prezzo che si dovrebbe realisticamente ricevere o pagare per una casa indipendente o un appartamento.
  • Le procedure utilizzate per determinare tale valore sono il metodo edonico, il metodo del valore reale e il metodo del valore di rendimento, che vengono applicati a seconda della tipologia di immobile.
  • Fattori come la posizione, lo stato dell’immobile e la domanda di mercato attuale influenzano il valore venale.

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Valore venale, valore di vendita, valore ufficiale: di cosa si tratta?

Il valore venale o valore di mercato è il prezzo che si potrebbe realisticamente ricevere o pagare per una casa indipendente o un appartamento. Si tratta di un valore stimato e non va confuso con l’effettivo valore di vendita pagato (noto anche come prezzo d’acquisto) né con il valore ufficiale (noto anche come valore fiscale).

Ecco come viene calcolato il valore venale

Per determinare il valore, esistono tre procedure che spesso nella prassi vengono combinate tra loro.

Metodo edonico (chiamato anche metodo di comparazione del valore)

In questo contesto si applicano modelli di stima informatici che si basano sui prezzi effettivamente pagati per immobili analoghi ubicati nella stessa regione. Questa determinazione del valore è particolarmente adatta a proprietà relativamente «normali» come case unifamiliari o proprietà per piani. Nel tempo questo modello si è affermato come una procedura standard molto affidabile, precisa ed economica per la valutazione degli immobili. La maggior parte dei creditori la utilizza ai fini della concessione di ipoteche: il valore venale così ottenuto (e non il prezzo d’acquisto) funge infatti da base per il calcolo del grado di anticipo. Inoltre, anche numerosi tool online di valutazione immobiliare adottano questo sistema. Venditori e acquirenti hanno così la possibilità di determinare in modo semplice e rapido un primo prezzo indicativo di un immobile. Per proprietà speciali come ville o immobili per appassionati, tuttavia, questo sistema raggiunge i suoi limiti. In questo caso è indispensabile disporre di una stima fatta in loco da una figura esperta.

Metodo del valore reale (chiamato anche metodo del valore intrinseco o del valore di sostituzione)

Questo metodo addiziona il valore attuale del suolo e il valore temporale dell’edificio. Per ottenere il valore temporale occorre sottrarre dai costi di un’ipotetica nuova costruzione dell’immobile la svalutazione dettata dal tempo e dell’usura. Questo calcolo viene effettuato soprattutto per beni speciali come immobili di lusso o per appassionati. Esso è molto oneroso e in alcuni casi il risultato può differire notevolmente dal prezzo di mercato realistico, poiché non sempre tiene conto dei fattori di mercato attuali fra cui la domanda di immobili in una determinata regione.

Metodo del valore di rendimento

Questo metodo viene utilizzato solo in caso di immobili di reddito come case plurifamiliari o edifici commerciali. Il questo caso il fattore di valutazione determinante è rappresentato dalle entrate derivanti dai canoni di locazione che ci si aspetta di ottenere.

Fattori che determinano il valore

Il valore di mercato di un immobile dipende da decine di fattori. Nel metodo edonico, ad esempio, sono una settantina. Per semplificare si può distinguere tra fattori legati alla posizione e fattori relativi all’immobile. Di seguito forniamo una panoramica sull’argomento.

Macrosituazione

  • Attuale situazione della domanda nella regione
  • Attrattiva delle regione (ad es. vicinanza al lago)
  • Collegamenti ai trasporti (ad es. trasporti pubblici / raccordo autostradale)
  • Negozi nelle vicinanze
  • Prossimità a scuole, asili nido, impianti sportivi e aree verdi
  • Offerta culturale
  • Moltiplicatore d’imposta del Comune

Microubicazione

  • Vista
  • Attrattiva delle immediate vicinanze
  • Inquinamento acustico
  • Esposizione al sole

Dimensioni e stato

  • Dimensioni della proprietà
  • Superficie abitabile / metri cubi (volume in m3) / numero di locali
  • Planimetria
  • Qualità della costruzione (ad es. qualità degli isolamenti e delle finestre)
  • Anno di costruzione / stato / necessità di risanamento
  • Standard energetico e di ammodernamento
  • Elementi correlati (ad es. garage, balcone, ascensore)
  • Tipo di immobile (per le case ad es. casa indipendente, casa a schiera, villetta bifamiliare; per gli appartamenti ad es. su un livello, ubicazione all’interno di un insediamento)

Esempio: che cosa viene calcolato come superficie abitativa e cosa no?

La superficie abitativa comprende la superficie abitabile di tutti i locali interni in m².

Non vengono considerati Soffitta: Ripostiglio, Balcone, Garage, Vano scale, Deposito, Locale riscaldamento. Vengono considerati Soffitta (ampliata): Locale di lavoro, Camera da letto, Cucina, Bagno, Salotto, Giardino d’inverno , Laboratorio

Domande e risposte

  • Il valore venale costituisce in genere la base per trattare il valore di vendita. Pertanto i due valori possono, ma non devono necessariamente coincidere. Il valore di vendita finale è il risultato delle trattative tra chi vende e chi acquista. In determinate situazioni il valore finale può discostarsi dalla stima.

    Buono a sapersi: per il creditore è il valore venale e non quello di vendita la base per calcolare l’importo dell’ipoteca. Pertanto, se possibile, il qualità di acquirenti non dovreste accettare importi superiori al valore venale. Altrimenti dovrete coprire l’importo eccedente con il capitale proprio.

  • Vi consigliamo caldamente di fare valutare il vostro immobile se volete venderlo per un trasloco, un divorzio o un’alienazione di un’eredità.

    Lo stesso vale anche per i potenziali acquirenti che, avendo una determinazione del valore, sapranno come negoziare il prezzo della loro casa dei sogni.

    Anche se non volete vendere la vostra casa, vi consigliamo di farne stimare il valore di tanto in tanto. Ciò vale soprattutto in caso interventi di risanamento che incidono positivamente sul valore di un bene o di ristrutturazioni. Una rivalutazione o una svalutazione si ripercuotono infatti anche sulla vostra situazione finanziaria complessiva ed eventualmente sui vostri obblighi di ammortamento nei confronti della banca.

  • Un’ipoteca di secondo grado può essere ammortizzata in modo diretto o indiretto. Nel primo caso vengono effettuati pagamenti regolari a vantaggio dell’ipoteca, che così si riduce. Nel secondo si eseguono invece dei versamenti in una soluzione previdenziale del pilastro 3a che permetteranno di ridurre il debito ipotecario solo allo scioglimento del pilastro. L’ipoteca rimane pertanto invariata fino all’ammortamento. 

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