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Créé le 31.07.2024

Achat immobilier: conseils et check-lists

Vous songez à acquérir un bien immobilier? Découvrez ici les questions à se poser en amont.

Question 1: souhaitez-vous vous engager, vous ainsi que votre argent?

Vous vous posez la question d’investir votre capital sur le long terme dans un bien immobilier? Un logement en propriété est source de stabilité et d’ancrage; d’un autre côté, il représente un engagement susceptible de restreindre votre flexibilité. Réfléchissez si le moment est venu de réaliser votre rêve d’un logement en propriété, ou si vous préférez dans un premier temps investir votre argent dans des solutions de placement alternatives.

Question 2: quels critères l’objet immobilier doit-il remplir?

Si vous décidez d’acheter, il vous faut trouver l’objet immobilier adéquat. Demandez-vous à quoi ressemble le logement de vos rêves. 

Critères de recherche possibles:

  • Budget: de quelle somme d’argent environ disposez-vous? 
  • Lieu / Situation: où voudriez-vous vivre?
  • Taille: de combien de chambres avez-vous besoin?
  • Équipement: à quoi ne voulez-vous ou ne pouvez-vous pas renoncer (p. ex. cuisine / salle de bains moderne, accessibilité)
  • Jardin / Terrain: voulez-vous p.  ex. un grand jardin ou plutôt un environnement facile à entretenir?
  • Caractéristiques particulières: accordez-vous de l’importance à des équipements spécifiques comme un balcon, une grande terrasse, un grand garage, une chambre d’amis, etc.?

Question 3: à quoi devriez-vous prêter attention?

Vous avez trouvé un objet potentiel. Vous devez à présent l’examiner sous toutes les coutures:

  • Prix: quel est le prix maximal que vous voulez ou pouvez payer? (voir également question 4)
  • Quels sont les frais d’entretien à votre charge? (voir également question 5)
  • État du bien immobilier: quand l’immeuble a-t-il été rénové/assaini pour la dernière fois? Y a-t-il de graves défauts? À combien s’élèvent les éventuels coûts d’assainissement et de rénovation à ce jour et dans les années à venir? À l’aide de notre calculateur d’assainissement, évaluez les éventuels frais d’assainissement et découvrez comment améliorer la durabilité de votre bien immobilier.

Clarifiez tous les points importants, au plus tard lors de la visite, et demandez à la personne qui vend l’objet les documents suivants:

  • Extrait récent du registre foncier
  • Plan cadastral et plan de zone
  • Plans de construction et description détaillée de la construction
  • Documents concernant la valeur d’assurance de l’immeuble
  • Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), le cas échéant
  • Lors de l’achat d’une propriété par étages: acte constitutif, règlement intérieur, calcul de la quote-part des valeurs, informations sur le fonds de rénovation, etc.

Question 4: avez-vous suffisamment de fonds propres pour acheter un logement?

Vous devez apporter au moins 20% du prix d’achat du bien immobilier en fonds propres. Au minimum 10% du prix d’achat doivent provenir de fonds propres «durs», autrement dit d’une autre source que le 2e pilier (retrait anticipé et mise en gage des avoirs de la caisse de pensions). Pour le reste du prix d’achat, vous pouvez souscrire une hypothèque.

Financement du bien immobilier

Question 5: votre capacité financière est-elle suffisante pour l’objet de vos rêves?

La question de la capacité financière est tout aussi capitale que celle des fonds propres. Elle détermine si vous pouvez financer votre bien immobilier à long terme.

En termes de capacité financière, la règle suivante s’applique: les coûts de votre bien immobilier ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Les coûts immobiliers comprennent les intérêts, l’amortissement obligatoire et les charges du bien immobilier (frais d’entretien, réparations, etc.).

Pour déterminer votre capacité à supporter à terme les charges d’un immeuble, l’octroi de crédit se fonde non pas sur le taux d’intérêt effectif mais sur un taux d’intérêt calculé, plus élevé, qui est actuellement de 5%. L’objectif est de s’assurer que les clientes et les clients conserveront leur capacité financière également en cas de hausse des taux d’intérêt. 

Calcul de la capacité financière:

5% du montant de l’hypothèque + amortissement obligatoire (remboursements) + charges à 1% du prix d’achat (charges) ≤ 1/3 du revenu brut

Capacité financière

Avez-vous les moyens d’acquérir l’objet immobilier de vos rêves?

Faites le test avec notre calculateur d’hypothèques et découvrez si vous disposez de suffisamment de fonds propres pour le bien immobilier souhaité.

Question 6: de quels documents avez-vous besoin pour votre hypothèque?

Vous trouverez dans notre check-list un aperçu des documents dont vous avez besoin pour souscrire une hypothèque.

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Questions et réponses

  • L’alternative à l’achat d’un immeuble existant est bien sûr la construction d’un logement neuf, qui permet d’agencer votre chez-vous entièrement à votre idée.

    Quant à savoir quelle solution est la plus économique, la réponse ne coule pas de source; en effet, les coûts dépendent de très nombreux facteurs comme les prix des terrains, l’équipement ou l’emplacement. 

    Pendant la phase de construction, il se peut qu’en tant que maître d’ouvrage, vous deviez supporter une double charge financière: le loyer de votre logement actuel et le crédit de votre construction. 

  • Lors de l’achat d’un immeuble, il vous faudra étudier rigoureusement toutes les étapes et la documentation. Il est recommandé de se faire conseiller et accompagner par des spécialistes. 

    Cela pourra vous éviter de mauvaises surprises. 

    • Faites évaluer l’état architectural de l’immeuble par une experte ou un expert en bâtiment ou une ou un architecte
    • Lisez attentivement le contrat de vente et faites-le vérifier par une ou par un juriste
    • Convenez impérativement d’une garantie pour les défauts juridiques et les vices cachés

  • Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devrez vous acquitter des frais d’actes notariaux et des frais administratifs.  Ils varient selon les cantons et sont généralement partagés entre la partie acheteuse et la partie vendeuse:

    • Droits de mutation: ils sont prélevés dans la majorité des cantons. Ils n’existent pas dans certains cantons, comme le canton de Zurich. La forme et le taux d’imposition varient fortement selon le canton: le taux d’imposition le plus élevé est pratiqué dans le canton de Neuchâtel avec 3,3% de la valeur vénale, tandis que les autorités du canton de Zoug fixent l’imposition en fonction de la charge de travail occasionnée. Dans certains cantons, les communes sont chargées de la perception des droits de mutation.
    • Frais de notaire: il est obligatoire de faire appel à une ou un notaire pour l’authentification du contrat de vente et l’inscription au registre foncier de la nouvelle ou du nouveau propriétaire et du droit de gage immobilier de l’établissement créancier. En principe, les honoraires notariaux sont calculés en fonction du prix d’achat  (p. ex.  0,1%).
    • Frais administratifs du bureau du registre foncier: le bureau du registre foncier facture également des frais administratifs pour les inscriptions au registre foncier (changement de propriétaire et droit de gage immobilier). À Zurich, ces frais représentent p. ex. 0,1% de la valeur vénale.
    • Impôts en cas de retrait d’avoirs de prévoyance (avoirs de la caisse de pensions ou du pilier 3a): si, lors de l’acquisition de votre logement, vous apportez pour les capitaux propres des fonds de la caisse de pensions ou du pilier 3a, un impôt est prélevé sur les retraits de capital. Au niveau fédéral et dans la plupart des cantons, les taux d’imposition sont progressifs. Ainsi, plus le montant du retrait est élevé, plus le taux d’imposition est important. Les autorités fiscales prennent en compte l’ensemble des avoirs de prévoyance qui ont été perçus au cours de la même année. La majorité des cantons y ajoutent aussi les retraits de capital de la conjointe ou du conjoint.

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